本報評論員 樊大彧
  目前沒有人知道,中國的房地產將走向何處。就算前途未卜,政府也要管好自己的“手”,讓市場在資源配置中起決定性作用。如果某些地產項目有淪為爛尾樓的危險,政府應該鼓勵接盤,最大程度保障購房戶利益。
  寧波地產界曾經的大佬興潤置業,日前因資金鏈斷裂轟然倒塌。這家房企留下超過35億元的巨額債務,其中銀行欠貸24億元,非法吸收公眾存款7億多元。興潤置業因地價下跌導致資產嚴重縮水,進而資金鏈斷裂。事件爆發以來,國內媒體持續關註,“興潤置業”在一定程度上已被視為中國樓市的風險預兆。結合其他不利因素,甚至有市場人士擔憂,2008年的樓市調整是否會重來。
  這起個案首先反映出三四線城市中小房企的生存狀況。這類房企負債比率高、銷售能力弱,資金鏈十分脆弱。近年來,鄂爾多斯、溫州、常州等不少三四線城市樓市成交低迷,商品房開發過剩。去年底,業界開始激辯中國樓市冰山是否已傳出“咔嚓聲”。當時的一些觀點認為,冰山的“裂痕”主要出現在三四線城市。但是,房價“裂痕”蔓延的速度似乎超過預期,目前一二線城市房價都出現鬆動跡象。2014年年初,杭州部分樓盤率先甩賣清倉,之後廣州等城市也傳出降價消息。而本周,北京萬科某項目開盤售價大幅低於市場預期10%以上。如此背景下,各地購房者觀望情緒愈發濃厚,今年3月市場上沒有出現預期中的“小陽春”。
  房價只是房地產行業的“面子”,作為資金密集型行業,“錢”才是它的“裡子”。由於前期宏觀調控,銀行信貸無法滿足房企需求,近年來,房企通過信托產品大量融資。數據顯示,今年房地產信托到期規模近2500億元。去年地產信托到期規模近2000億元,受調控政策影響,一些房企已經支持不住,導致8個房地產類信托出現兌付危機。今年前三月,各地樓市價格還能勉強撐住,但成交量都是同比大幅萎縮。沒有成交量,就沒有資金回籠,這讓“錢緊”的地產商情何以堪,也讓市場更加擔憂巨額地產信托能否如期兌付。
  令市場不安的消息進一步傳來。近日,央行將人民幣匯率每日波幅上限擴大至2%,此舉增強了貶值預期。於是,在過去數周已經歷一波快速貶值的人民幣,這幾天更是連續大幅下滑,匯率創下近一年新低。人民幣如持續貶值,將導致人民幣資產縮水。同時,人民幣貶值讓資本流入速度大幅放緩,這也給房地產價格帶來壓力。因此,市場預期人民幣貶值或將刺破房地產泡沫。在各種不利因素影響下,一些業內人士近期顯得有些悲觀,認為一旦因為信貸等因素導致普遍觀望,樓市出現2008年、2011年那樣的調整並非沒有可能。
  作為2010年房地產調控政策的一部分,房地產企業的上市、再融資和併購重組,已被證監會暫停近四年時間。然而,這一禁令已被打破,近日有地產企業借殼上市,有的上市房企通過定向增發股票完成再融資。這一政策變化,是否說明管理層已預感到形勢嚴峻?當然,管理層以市場化行為“救市”無可厚非。目前需要警惕的是地方政府。在土地財政格局下,地方政府與房地產行業已形成利益共同體,樓市一旦出現“不測”,必須嚴防地方政府再次越權出台稅收、財政等刺激房地產市場的政策,避免2008年的救市一幕重演。
  2008年國際金融危機爆發後,半年多時間里,數十個地方政府相繼推出聲勢浩大的房地產救市新政。救市政策包括按房款總額給財政補貼、減免交易稅費、購房退稅、商業貸款轉為公積金貸款等等。救市的後果有目共睹,房價逆轉飆升,一線城市房價更是暴漲;有政府做背書的地產商更加無視風險,三四線城市急劇擴張,鬼城頻出;中國經濟更嚴重地被房地產綁架。
  目前沒有人知道,中國的房地產將走向何處。就算前途未卜,政府也要管好自己的“手”,讓市場在資源配置中起決定性作用。如果某些地產項目有淪為爛尾樓的危險,政府應該鼓勵接盤,最大程度保障購房戶利益。對於那些無視風險的地產商,破產是它們必然的歸宿,地方政府無權濫用資源,越位救市。  (原標題:房價下行預期增強,政府之手必須管住)
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周sir

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